お元気ですか!
50才からの第二の人生応援ブログ、先憂後楽
寺田 淳です。

 

 先週まで紹介してました
不動産の生前贈与による所有権移転手続きに関して
早くも、問い合わせが来ました。
やはり皆さん、他人事でない方が多かったのですね!

中でも実際に直面しているケースでの問い合わせについて
今日はお話ししていきたいと思います。
(今回はなぜか、地目に関するものが大半でした。)

 

Q1:保安林とは?

 固定資産税の請求書に「保安林」とありました。
税金の額が書かれていません。
今度この土地を贈与されるのですが、
どう扱えばいいでしょうか?

 ~保安林とは山林と異なりある種公益に絡む
性格を持つ不動産で、固定資産税は免除されます。
将来「土地の評価証明書」を取得されるとわかりますが
ここでも評価額は「0円」と表記されます。

ですが、
贈与の場合の課税価格まで0円ではすみません。
「近隣山林の単価」をベースに
1㎡当たりの単価を算定して
課税価格に加えないといけません。

付け加えますと、山林と違い
保安林の指定を解除しなくては
自由に売却は出来ません。

加えて「保安」という意味合いからも
安易な地目変更は難しいのです。

 

 

Q2:地目を変えたい

 評価証明書を見たら登記上は「畑」で
現況地目では「山林」でした。
市役所は山林と認めているわけだから
売買できますか?

~畑や田のように「農地」として
登記されている土地は現況がどうであっても
その管轄は農業委員会です。

以前のブログでも書きましたが
少々の荒れ地では畑に復元可能と判断され
家屋を建てる予定がある場合も
詳細な建築計画の提出を求められます。

また山林となった経緯も
意図的に植林した結果なのか
自然の流れでそうなったのか

植林した場合は農業委員会に無断で
土地をいじったとして指摘されますし
いわゆる「放置」の結果そうなったら
これまた管理不行き届きと見做されます。

最悪(受贈者にとってですが)の場合は
畑に復元しなさいと命じられかねません。

受贈者が農業従事者でなく一般の勤め人の場合、
農地の贈与は事実上不可能ですから
この事例の土地は相続開始までは手を付けない事です。

 

 

Q3:地目は変えるべき?

 登記上は「宅地」 現況地目は「山林」でした。
長年放置してきた結果ですし
周囲も荒れ地なので宅地としては利用出来ません。

お話では「宅地」「山林」は
共にスムースに贈与可能で
登録免許税上も問題なく手続きできると
ありましたが、登記終了後もこのまま
二重の地目のままでも構いませんか?

 

~確かに後になって指摘されたりとか
罰則が発生するようなことはありませんが
次代の事を考えれば、地目変更が可能な場合は
変更手続きをとったほうがいいでしょうね。

基本的には「登記申請書」と同じで
登記の目的が「地目変更」となる訳です。
以下のリンクを参照して下さい。

 地目変更登記

 

 地目の変更や土地の地目が
現状どうなっているかを最初に把握できるのは
当然、現在の所有者(仮に親とします)です。

贈与でしたら時間的な余裕があるわけですが
相続人(仮に子供)に詳細を知らせないまま
「相続」となった場合、相続人はその時初めて
実態を知る訳です。

親である貴方は子供に不動産の現況を話していますか?

子である貴方は親に不動産について尋ねていますか?

何度も書いてきましたが、
情報の共有は双方にとってもメリットの多い事です。

 

Q4:申請してから交付までどのくらいかかりますか?

 いくら相談コーナーで事前に目を通してもらい
これで大丈夫でしょうと言われても、
最終的に申請が受理された訳ではありません。

申請時に「お知らせ」という文書が渡されます。
ここに交付予定日時が記載されてます。

概ね申請日を含めて暦上の十日以内が基本だそうです。
何も不備や修正個所がなかった場合でです。
仮に月曜日に申請した場合、翌週水曜日までが目安です。

但し、
月末になるにつれて申請件数が急増する傾向が続いており、
最終週に申請した場合最悪三週間かかった例もあったそうで、
出来れば月初から半ばまでの申請をお奨めしますとの事でした。

月末になると商業登記等各種の申請が急増する為
そのあおりを受けるためだそうです。

「なぜ、十日近くもかかるのですか?」と聞いてみたところ、

「ここのような都心部の登記上は一見スタッフが多くて
業務量も数多くこなせそうですが、その分いろいろな申請が
集中するので、一週間~十日かかります。」

「田舎の登記所は申請件数は少ないですが、その分
スタッフも少ないので、結局同じくらい時間はかかるんです。」

ある意味、うまくできているなと、あっさり納得しました。

 

 さて、もしも記載上の過ちや不備があった場合は
記載しておいた貴方の連絡先にその旨の連絡があります。

連絡があった日から五日以内に当該の登記所に出向いて
修正手続きをしませんと今回の申請自体が反故になります。
遠隔地の場合、洒落になりませんね。

 

 もし、申請後五日以内に連絡が来なければ、
晴れて受理、交付されたと考えていいでしょう。

但し、念のため交付予定日の午後以降に
登記所へ確認の連絡を入れたほうがいいとも言われました。

人間のやる事なので連絡不備、し忘れは絶対にない、
とは言えませんからね。

 

 さて、連絡を取って確実に新しい登記済み証が交付された事が
確認出来ましたら、三か月以内に受け取りに行って下さい。
まさかこのような重要な申請を、忘れることはないでしょうが
事故や病気、転勤などでつい失念という恐れもあります。

申請に不備がなかった場合
新しい証書が出来上がった場合
共に、あちら側からはその旨の連絡は来ません。

この場合に限らず、お役所関係に申請等の手続きを
した場合は、自ら進んで確認する癖をつけておきましょう。

 

では今回はこの辺で失礼します。

 

これらの件について
より詳しく知りたのでしたら
お気軽にどうぞ!

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TEL)03-5157-5027
FAX)03-5157-5012

 

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投稿者プロフィール

寺田淳
寺田淳(行政書士)
東京は新橋駅前で「寺田淳行政書士事務所」を開業しています。
本業では終活に関連する業務(相続、遺言、改葬、後見、空家問題等)を中心とした相談業務に従事し、さらにサラリーマンからの転身という前歴を活かした起業・独立支援に関する支援業務やセミナー講演等を開催して、同世代の第二の人生、第二の仕事のサポートも行っています。

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