家を買う　～いつ？　どこで？

　お元気ですか！
50歳からの第二の人生応援ブログ、先憂後楽の
寺田　淳です。

　夏のボーナスの増額や業種別の景況感の高揚等、
ようやく実感の湧く景気回復が話題になってきている
ようですが、

　何と言っても、気がかりなのは
来年4月に予定されている消費税増税です。

　現行の5%から8%へ。
さらに翌年10月には10%と、
2年後には現在の倍額になるのです。

　日々の生活費にかかる消費税も頭の痛い問題ですが
人生最大の買い物、住宅の場合はより深刻ですね。

　いったい、住宅購入のタイミングは何時なのか？
どの場所で購入するのが安心なのか？

　先週は一人暮らしで持て余し気味のマイホームを
採り上げておき、今週は購入に関する話題？

　何やら順序が逆のような展開ですが
内容的には、家というものは
購入前にも購入後にもいろいろ問題を
抱える代物と言う事を知っておいて頂きたいのです。

　元々は先週の業務相談の時の世間話の中で
出て来ただけの話でしたが、上記の理由と
最近話題の話でもあったのであえて紹介する事にしました。

　ご存じの通り、不動産購入の場合は
消費税が課税されるのは建物部分だけなので
建売住宅などで販売価格4,000万円の場合で
土地代が2,000万、建物代が2,000万とすると
建物代の2,000万の5%で100万円が課税される訳です。

　それが来年4月以降は160万に、
再来年10月以降ならば200万円になる計算です。

　現在、週末の新聞折り込み等で高級マンションや
一戸建ての広告宣伝が大量に入ってくるのは
このような増税を見越しての駆け込み需要を
狙っている訳です。

　ただ、特例として建築中の住宅については
増税の半年前までに契約さえ締結しておけば
完成が（入居日）増税後になっていても
現行の5%の税率が適用となります。

　ですから今年9月までに契約すれば
入居日が来年5月であっても
5%の税率で済むという事になります。

　これだけ見れば、購入時期はあと2か月！？
となりますが、そうとばかりは言えないのです。

住宅ローン減税の延長・拡充によるローン控除があります。

　これはローンの年末残高の1%が10年間継続して
所得税から控除される制度で
本来は今年の年末で終了でした。

　ですが、これが2017年末まで延長され
さらに最大控除額が現行の年間200万円から
来年4月の消費税増税以降には
400万円に一気に倍増される事になったのです。

　詳しい計算は専門家に任せますが、
これによって借入金額によっては
8%消費税の時期に購入するのが
最も控除が大きくなるケースが出てきます。

　購入物件の金額、借入金額等を正確に算出し
自分の条件の場合、即買いか、
来年4月以降のローン控除使用か
よく比較検討する必要性があります。

さらには、親等からの住宅購入時の援助も考慮すべきです。

　両親や祖父母から贈与を受ける場合は
今年は700万円、来年は500万円までは非課税になります。
この制度は夫婦双方の親から贈与を受けても非課税となります。

　加えて省エネ、耐震住宅購入の場合には
それぞれ500万円づつ加算されます。

　今年の場合、
700万円×２（双方の親）+（省エネで500万円+耐震住宅で500万円）
＝最大2,400万円まで非課税で援助を受けられます。

　この制度は2015年には廃止される予定なので
早急な検討が望まれます。

　加えて、贈与税の「相続時精算課税」制度を利用すれば
現行の制度では65歳以上の父母から20歳以上の子供への贈与の場合には
2,500万円までにかかる贈与税の支払いを相続時まで猶予されます。

　貴方が住宅の購入を検討しているならば
これらの要件をすべて考慮して最も「割のいい買い物」になるよう
購入準備を進めて下さい。

　では、購入すると決め、その手立ても決めた場合、
今度はどの地域で購入するのが
これからの暮らしにとってメリットがあるのか？
が気になるところですね。

　基本的には人口が増えるエリアならば
商業施設や交通網の面での利便性の向上、
生活の安心感が高まります。

　その視点から見たデータを紹介しますと
国立社会保障・人口問題研究所の
「日本の地域別将来推計人口（平成25年3月推計）」
というものがあります。

　この資料によりますと
今後2025年までで人口増が見込まれる地域は

①横浜市都筑区　2010年との対比で17，1％
②東京都中央区　同　16，6％
③川崎市高津区　同　10，0％
ここまでが２ケタの伸びと推定されています。

以下、上位10エリアが紹介されています。
④千葉市緑区　　　8，8％
⑤川崎市麻生区　　8，2％
⑥東京都港区　　　7，9％
⑦東京都江東区　　6，8％
⑧横浜市港北区　　6，6％
⑨千葉県成田市　　6，2％
⑩川崎市宮前区　　6，1％

逆に今後、人口が減少する地域とされているのが

神奈川県横須賀市　▲10，7％
東京都青梅市　　　▲10，6％
が2タの減少と推定されていました。

以下
埼玉県三郷市　　　▲9，3％
千葉県我孫子市　　▲8，7％
埼玉県深谷市　　　▲8，4％
東京都足立区　　　▲8，4％
千葉市花見川区　　▲8，1％
埼玉県熊谷市　　　▲8，0％
埼玉県狭山市　　　▲7，8％
神奈川県小田原市　▲7，7％
と続いてます。

　この他、不動産関係の専門家の見方では
東京では商店街の充実度や都心へのアクセス面から戸越・戸越銀座。
近隣に山手線新駅が出来る泉岳寺。
都内では地盤が固く安全面で阿佐ヶ谷から三鷹の間。
が今後、伸びる駅とその周辺の街と判断されているとの事でした。

人口の増加の期待
アクセス面の充実
自然災害への強靭性

など等、場所の選択にも多様な選択肢があるのです。

貴方は、
何時
どの場所で
マイホームを購入しますか？

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投稿者プロフィール

寺田淳（行政書士）

東京は新橋駅前で「寺田淳行政書士事務所」を開業しています。
本業では終活に関連する業務（相続、遺言、改葬、後見、空家問題等）を中心とした相談業務に従事し、さらにサラリーマンからの転身という前歴を活かした起業・独立支援に関する支援業務やセミナー講演等を開催して、同世代の第二の人生、第二の仕事のサポートも行っています。

主に以下のＳＮＳで各種情報を随時発信しています。
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