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一人暮らし・老人支援ブログ 先憂後楽
寺田  淳です。

 

不動産の相続の場合、
一つの土地を複数の相続人が相続する場合
以下の4つの分割方法があります。

①現物分割
物理的に分割する方法です。
問題なく分割できる土地であれば「分筆」で分割が可能です。

②換価分割
不動産を「売却」、その代金を相続人で分割する方法です。
もはやその不動産を使用する可能性が皆無の場合であれば
最も簡単に、公平に相続が出来るものです。

③代償分割
一人の相続人がいったん不動産を相続して、他の相続人には
相続すべき不動産の持ち分相当の対価を金銭で支払う方法です。
土地を相続する相続人に応分の金銭的余裕があれば可能な方法です。

④共有分割
物理的な分割ではなく、
相続人がそれぞれの割合で不動産を共有する方法です。
この方法では相続人全員の合意がないと
何も出来ないという問題があります。

さて、分割方法も大切ですが
忘れてならないのは名義変更の手続きです。

これを相続登記と言います。

相続登記には 土地家屋に対する所有権が該当します。
この一連の手続は法務局が窓口です。

この手続きには
相続税の申告等と違い特に期限はありません。

必要な書類は
1)被相続人に関するもの
・戸籍謄本(出来れば出生から死亡まで)
・住民票の除票
・戸籍の付票(被相続人の登記簿上の住所と死亡時の住所が異なる場合のみ必要です)
・固定資産税評価証明書※
※23区内の場合は都税事務所で、その他は市区町村役場で
毎年4月1日に更新されるので最新のものを取り寄せる事。
・登記事項証明書 ~法務局に申請。

2)相続人に関するもの(相続人全員が対象)
・戸籍謄本または抄本
・住民票
・印鑑証明書
・遺産分割協議書※      ※但し、法定相続の場合は不要

費用は
・上記書類申請時の手数料
・登録免許税(固定資産評価額の4/1000)
が発生します。

先にこの手続きにはタイムリミットはないと書きましたが
では、そもそも手続きをする意味があるのでしょうか?

意味はあります。
相続登記をしない場合、2つの危険性があります。

1)不動産の対抗要件の喪失
登記をしないと第三者に対してその権利を主張できません。
遺言があっても
当該相続人が登記をしていなければ、
法定相続が適用されるのです。

例えば
2人の相続人がいた場合、
相続した土地の1/2づつは法定相続に該当します。
片方の相続人が1/2の土地を相続登記し、第三者に転売したら・・・
最悪の場合は、その部分の土地の所有権は「善意の第三者」のものになります。

いくら遺言で特定の一人の相続人に相続させると書いてあっても
こうなると、土地を取り戻すことは非常に難しいことになります。

2)数次相続 による問題
事情の分かっている世代間の内はいいでしょう。
しかしながら相続登記をしないまま
子、孫の代になれば相続対象人は増加します。
本来の事情も次第に分からなくなっていきます。
その結果たった1か所の不動産に相続人100名という事例もあるのです。

ここに至って相続手続きを進めようにも
場合によっては膨大な戸籍謄本を揃えることを強いられます。

10ヵ月の相続税の期限の内に
この問題も解決しておけば、子孫に迷惑はかけません。

さらに加えて説明すると
相続と相続登記は別物です。
登記はしなくても、相続は発生しています。

例えば
使い道のない土地(山林や荒野)を残して相続が発生した場合
誰も相続を受けないままにしておくと自動的に法定相続になるのです。

親が亡くなり、2人の子供が遺産を相続の場合には
1/2づつこの土地が相続されたことになります。

ですから、
相続財産として10カ月以内の相続税の申告と納付の対象になるのです!

引く手あまたの土地で相続人が決まらないのと同じく
引き取り手がなくても相続財産として相続税は発生し、
期限内に納付されなければ延滞税の対象になります。

では例えば、
土地の存在を知りながら遺産分割協議書に掲載しないで、
協議書を提出し 相続の手続きを完了してしまったら?

手続上土地の存在は見えてきませんから、
毎年の固定資産税は故人の所有者宛に連絡が続きます。
いずれ、所有者不明の事実は判明します。

その場合は当該の市区町村役場から
法定相続人宛に通知が発送されます。

まあ、
深山幽谷の土地ならばそう負担にならない程度の税金でしょうが、
先の述べたように、
相続面からは延滞税はもちろん、
悪意ある行為とみなされれば 追徴課税は免れないとのことでした。
過少申告加算税?
重加算税?
どういう処分になるかは 税務署の判断ひとつです。

相続登記には期限なしとはありますが
相続人を決めないままに放置することは
何の得にもならない事
お分かり頂けたでしょうか?

 

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