【今日のポイント】

 2月18日の私のコラムでは
今年の住宅ローンの控除等の特例について紹介しました。

 ここでは、もう少し深刻な状況になりそうな場合の
破綻防止の対応について紹介したいと思います。

 ブログとコラムを併せて参考になれば幸いです。

 

 

【住宅ローンの場合】

 公的な機関では、住宅金融支援機構の場合ですが
返済特例として返済期間を最長15年延長(上限80才)
といったプランがあります。

 コロナ禍で収入が大幅に減少の場合等は
この制度の適用が大きな支援となると思われます。

 制度ではありませんが、政府の指導でも、
各金融機関に対しコロナ禍による影響の場合は、
返済条件の変更には柔軟に対応するようにとなっています。

 具体的な対応については金融機関ごとに異なるでしょうから
各自で当該の金融機関窓口にまずは相談することをお奨めします。

 

 中には、目前に迫った定年退職=退職金でローン残額を一括返済を
想定している方もいらっしゃるでしょうが、一般的な目安としては 
退職金総額の50%以内で、当該のローン残債が完済できるのであれば
特に問題はないと思われますが、退職金全額でローン完済というのは
何か想定外の出費が生じた場合の対応に支障が出る危険性があります。

 ローン完済ばかりに気を取られると思わぬ出費の出現に
日常生活に影響を生じるリスクを十分考慮すべきでしょう。

 また、既に再就職や起業・開業のめどが立っていて、
一定の安定収入が保証されているのであれば、
これもまたあえて一括返済する必要はないでしょう。
余裕のある返済計画を維持できれば、投資やその他への
有効な使い方も可能になるからです。

 個人の考え方にもよりますが、
借金は一括返済が絶対ではありません。
どういう返済が理に適っているかを
検討することも大切と思います。

 

 

【繰り上げではなく、借り換えを考える】

 90年代に住宅を購入した場合、
金利水準は今と比べてかなり高かったはずです。
通常は5%前後が一般的ですから、返済順位としては
金利の高いものから繰り上げ返済するのが順当です。

 それもそうですが、
低利のローンへの借り換えの方がより効果的です。

 但し、借り換えの申し込み年齢は70才までとなっており、
その為の諸費用が概ね数十万円単位でかかることは認識しておく
必要があります。個々の事情にもよりますので
これらを総合的に判断して、繰り上げと借り換え、
どちらが将来的な節約に効果的かを判断する必要があるでしょう。

 更に加えれば、
まず前段として「生活費の見直し」が最優先と思います。

 ざっと見まわしても
現状有っても無くてもいい自家用車やバイク等の始末
固定電話を契約し続ける必要性の検討
若い頃の契約のまま放置している生命保険の見直し

 より身近なものとしては
日々の食費、惰性で続けている通販の定期購入、
今までの収入に比例していた娯楽費の見直しも
直近の収入に見合っているかを検討します。

 

 なくて七癖ではありませんが、
改めて見直すことで不要な出費が見えてくるものです。

 

 

【シルバー返済特例】

 これは住宅金融支援機構の制度のひとつです。
70才以上で毎月の返済が困難な人が対象で、
毎月の返済は利息分だけでそのまま居住することが可能で、
残債は本人死亡時に自宅の売却で清算します。

 仮に残債が完済されなくても子や相続人に請求はされません。

 
 詳細は以下にリンクを貼りましたので参照して下さい。

 制度全般にわたる紹介はコチラから
月々の返済でお困りになったとき:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫) (jhf.go.jp)

 シルバー返済特例については、コチラから
【確】70歳以上の方用制度周知チラシ【改】 (jhf.go.jp)

 

 

【民間銀行の場合】

 今度は民間のケースです。
最近よく耳にするリバースモーゲージやリースバック等が該当しますが
実際の適用は、かなりの狭き門だそうです。

 リバースモーゲージは
自宅を担保にして融資を受ける、
そのまま住み続けることが可能で、
死亡時に自宅を売却し残債を完済する方式です。

 これに対しリースバックは
自宅を第三者に売却し、賃貸借契約を結びます。
その結果、今まで通り自宅で住み続けるというものです。

 詳細は省きますが、
それぞれ制度の適用には個々に条件が設定されているので
個別に事前確認することが必要になりますのでご注意下さい。

 

 ローン返済が難しくなったからと言って
即売却という結論を出さずに、いろいろな対応を検討することも
一つの選択肢として念頭に置いて下さい。

 

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投稿者プロフィール

寺田淳
寺田淳(行政書士)
東京は新橋駅前で「寺田淳行政書士事務所」を開業しています。
本業では終活に関連する業務(相続、遺言、改葬、後見、空家問題等)を中心とした相談業務に従事し、さらにサラリーマンからの転身という前歴を活かした起業・独立支援に関する支援業務やセミナー講演等を開催して、同世代の第二の人生、第二の仕事のサポートも行っています。

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