【今日のポイント】

 今回は、今は親の財産であるマイホーム(実家)を
将来的に子供が受け継ぐ場合の選択肢について
考えてみたいと思います。

 どういう形で、財産を引き継ぐか?
あるいは、引き継がないか?
早めに考えをまとめておきたい問題です。

 

 

【実家を 相続】

 現時点で親と同居している場合や、
いずれ会社勤めを辞めて実家で仕事をする。

 この様なケースであれば、
実家という財産は「価値のある財産」です。
引き継ぐ事に何の異論もないでしょう。

 特に事情が無ければ、相続という形で
財産継承が行われます。

 相続の場合、
言うまでもなく「相続税」が発生するのですが、
不動産の評価額を算出し、その他の遺産総額と併せて
基礎控除の枠内であれば相続税はかかりません。

 また「小規模宅地等の特例」という制度を利用すれば
同居している親が亡くなった場合同居中の子が
そのまま自宅に暮らすことで相続すれば
土地の評価額は一気に8割減になるのです。
 
 この制度適用によって土地の評価額が
基礎控除の枠内に収まれば相続税はかからなくなります。

この様に相続の場合は相続税無税となる条件が
いくつか設定されているので実状の応じた形で
対応することが可能になります。

 

 また所有権移転登記の手続きの際には
「登録免許税」がかかりますが、
これも通常の売買であれば2%、
(土地、それ以外共に)
後述する贈与でも2%ですが、
相続の場合は0,4%となります。

 相続による継承は、節税面から見れば 
最適な選択肢と言えます。

 

 但し、これは一人っ子の場合や
兄弟がいても全員納得の上で一人の相続人が
円満に相続が可能な場合に限られます。 

 最も厄介な事例は、遺産のすべてが
又はほとんどが不動産だけというケースです。

 この場合でも相続人である子供間で合意が成され
実家を売却して相続分を金銭で受け取ることが出来れば
問題は少ないのですが、冒頭に挙げたように
親と同居していた場合や、そこで商売を営んでいる場合は
おいそれと手放すわけにはいきません。

 こうなると実家を相続する相続人は「代償分割」で
他の相続人に対し法定相続分の財産(通常は金銭)を
支払わなくてはいけません。

 くどいようですがこの場合でも、家を相続する人物に
それに対応出来るだけの資産を保有していれば解決の途は
開けてきますが、そうでない場合は…?

 最も相続トラブルで多いのがこのケースです。

 

【実家を 生前贈与】

 相続税より贈与税の税率が高いことは
言うまでもないことですが、それでも
生前贈与にもメリットはあります。

 親の死後、仲の悪い兄弟間で遺産争いが必至
というような場合に、保有者である親の意向で
誰に実家を受け継がせるかを決めることが出来ます。

先に書いたように親子で商売をしている場合、
他の相続人である子に対し親からの意向、想いと
して贈与を認めされられれば、相続トラブルは
未然に防ぐことが出来ます。

 また税制面でも
両親、又は祖父母が60歳以上で
20歳以上の子ども(孫)に対して
「相続時精算課税」制度を利用すれば
評価額2,500万円までの不動産は
非課税で名義変更が可能になります。

この制度を適用した場合、
親の死後に相続財産に加算され、
相続税の支払いとなるのです。

結局税金は負担する?
のですが、課税対象は
「贈与時の評価額」なのです。

仮に、贈与時に比べ相続時に
評価額が上がっていたならば
その分については節税面でメリットとなるのです。
(その逆も当然可能性はあるのですが)

 

 但し、相続時精算課税を利用しても
登録免許税と不動産取得税は発生します。
前者は記述した様に2%、後者は4%となります。

 仮に、2,000万円の不動産を相続した場合は
相続の場合は登録免許税は8万円(0,4%)ですが
贈与の場合は登録免許税が40万円(2%)と
不動産取得税が80万円(4%)の計120万円となるのです。

なかなかの差額ではないでしょうか?

 

【実家を 相続放棄】

 最後の選択肢は、「実家を受け取らない」選択です。

 この場合、実家だけでなく全財産の相続を放棄となりますが
将来的に相続人である子どもが誰一人住む予定がなく
資産価値が見込めず、固定資産税の負担の方が上回るような
「既に持て余し気味の物件」の場合には検討の価値がある選択です。

 まだ親が暮らしているのであれば相続発生時に、
親も施設や病院に移っており、空家になった実家であれば
親子での事前協議で実家の後始末をすることになります。

 相続放棄に関しては私のもひとつのサイトである
マイベストプロ東京内のコラムで紹介していますので
興味のある方は以下のリンクから参照して下さい。

相続放棄の基礎知識その1

相続放棄の基礎知識その2

 

 他にも親が健在で判断能力があるならば、
親子の協議によって売却するという選択も出てきます。

 売却価格に拘らずに早めの行動で将来の禍根を断つ、
この選択もまた実家を考える際の一つの方策です。

 

 今回は将来実家を引き継ぐ子供の立場から
考えなくてはいけない「イエの」問題を紹介しました。

 

 前回は60歳前後で保有するマイホームに関する問題を
今回は親の実家に関する問題をそれぞれ採り上げましたが、
中には、この問題を同時に抱え込むケースも考えられます。

 さらに、一人子同士の夫婦で、
それぞれの親が持ち家住まいの場合、
場合によってはイエ問題でトリプルパンチを
浴びることにもなるのです!

 

 今は、子の立場で考える問題ですが、
いずれは貴方から子に引き継がなくてはいけない
問題に変わっていくのです。

 仮に貴方が50代としたら、
受ける側としての問題を考えると共に
贈る側としての問題も同時に考えなくては
いけない段階と言えるでしょう。

 

 実家やマイホームが抱える問題について
貴方はどういった選択をしますか?

 

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投稿者プロフィール

寺田淳
寺田淳(行政書士)
東京は新橋駅前で「寺田淳行政書士事務所」を開業しています。
本業では終活に関連する業務(相続、遺言、改葬、後見、空家問題等)を中心とした相談業務に従事し、さらにサラリーマンからの転身という前歴を活かした起業・独立支援に関する支援業務やセミナー講演等を開催して、同世代の第二の人生、第二の仕事のサポートも行っています。

主に以下のSNSで各種情報を随時発信しています。
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